Volltextveröffentlichungen (4)

• Entscheidungsdatenbank Berlin

  § 305 Abs 1 S 1 BGB, § 305c Abs 2 BGB, § 307 Abs 1 S 1 BGB, § 307 Abs 1 S 2 BGB, § 307 Abs 2 BGB
  Umlage von Kosten für Hinweisbeschilderung eines Einkaufscenters

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  Kostenumlage für Werbebeschilderung muss transparent sein!

Besprechungen u.ä.

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  Kostenumlage für Werbebeschilderung muss transparent sein! (IMR 2024, 196)

Wird zitiert von ... (2)Neu Zitiert selbst (16)

• BGH, 06.04.2005 - XII ZR 158/01

  Formularmäßige Auferlegung der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich …

  Auszug aus KG, 01.12.2022 - 8 U 50/21

  Wenn dem Mieter entstehende Kosten nicht kalkulierbar sind, verstößt die Regelung des Mietvertrages gegen das Transparenzgebot, weil sie dem Mieter Kosten für die Werbe- und Hinweisbeschilderung auch außerhalb des Gebäudes auferlegt, ohne dass bestimmt wird, in welchem Radius außerhalb des Gebäudes die Werbe- und Hinweisbeschilderung erfolgt (Anschluss BGH, Urteil vom 6. April 2005 - XII ZR 158/01).(Rn.24).

  Nur dann ist es dem Mieter möglich, sich zunächst ein grobes Bild davon zu machen, welche zusätzlichen Kosten auf ihn zukommen können (BGH, Urteil vom 6.4.2005 - XII ZR 158/01 - NJW-RR 2006, 84, 85; BGH…, Urteil vom 2.7.2006 - XII ZR 39/04 - MDR 2007, 77 - Rn. 15 bei juris).

  Die Auferlegung derartiger Kosten auf den Mieter durch Formularvertrag ohne Beschränkung der Höhe nach verstößt gegen § 307 Abs. 1, 2 BGB (BGH, Urteil vom 6.4.2005 - XII ZR 158/01 - MDR 2006, 17-18).

  Diese Abweichungen vom gesetzlichen Leitbild des Mietvertrages benachteiligen den Mieter unangemessen; die Übertragung der Erhaltungslast gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen ist nur dann wirksam, wenn sie in einem zumutbaren, durch eine Kostenbegrenzung beschriebenen Rahmen erfolgt (BGH…, Urteil vom 26.9.2012 - XII ZR 112/10 -, MDR 2012, 1456 - 1458, Rn. 17 bei juris; BGH, Urteil vom 6.4.2005 - XII ZR 158/01 - NZM 2005, 863, 865).

  a) Eine formularmäßige Bestimmung, wonach der Mieter in einem Einkaufszentrum unter anderem die Wartungs- und Instandhaltungskosten für "alle technischen Einrichtungen (z.B. Telefonzentrale, Musikübertragungsanlage, Blumen und Pflanzen etc.) einschließlich Außenanlagen und Parkplätzen" zu tragen habe, stellt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar, weil ihm dadurch ohne Begrenzung der Höhe nach die Kosten der Erhaltung des gesamten Einkaufszentrums und seiner Gemeinschaftsanlagen aufgebürdet werden (BGH…, Urteil vom 26.9.2012 - XII ZR 112/10 - MDR 2012, 1456 - 1458, Rn. 22 in juris; BGH, Urteil vom 6.4 2005 - XII ZR 158/01 - NZM 2005, 863, 865).

• BGH, 26.09.2012 - XII ZR 112/10

  Geschäftsraummiete in einem Einkaufszentrum: Formularklausel über die …

  Auszug aus KG, 01.12.2022 - 8 U 50/21

  Dem steht das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion entgegen (vgl. BGH, Urteil vom 26.9.2012 - XII ZR 112/10 - MDR 2012, 1456 - 1458, Rn. 21 bei juris).

  Auch hier scheidet eine Aufrechterhaltung der Klausel zur Übertragung der Kosten für Werbe- und Hinweisschilder mit einem zulässigen Inhalt aus, weil dem das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion entgegensteht (BGH, Urteil vom 26.9.2012 - XII ZR 112/10 - MDR 2012, 1456 - 1458, Rn. 21 bei juris).

  Diese Abweichungen vom gesetzlichen Leitbild des Mietvertrages benachteiligen den Mieter unangemessen; die Übertragung der Erhaltungslast gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen ist nur dann wirksam, wenn sie in einem zumutbaren, durch eine Kostenbegrenzung beschriebenen Rahmen erfolgt (BGH, Urteil vom 26.9.2012 - XII ZR 112/10 -, MDR 2012, 1456 - 1458, Rn. 17 bei juris; BGH, Urteil vom 6.4.2005 - XII ZR 158/01 - NZM 2005, 863, 865).

  a) Eine formularmäßige Bestimmung, wonach der Mieter in einem Einkaufszentrum unter anderem die Wartungs- und Instandhaltungskosten für "alle technischen Einrichtungen (z.B. Telefonzentrale, Musikübertragungsanlage, Blumen und Pflanzen etc.) einschließlich Außenanlagen und Parkplätzen" zu tragen habe, stellt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar, weil ihm dadurch ohne Begrenzung der Höhe nach die Kosten der Erhaltung des gesamten Einkaufszentrums und seiner Gemeinschaftsanlagen aufgebürdet werden (BGH, Urteil vom 26.9.2012 - XII ZR 112/10 - MDR 2012, 1456 - 1458, Rn. 22 in juris; BGH, Urteil vom 6.4 2005 - XII ZR 158/01 - NZM 2005, 863, 865).

• LG Berlin, 11.02.2021 - 52 O 20/20

  Rückzahlung überbezahlter Nebenkosten

  Auszug aus KG, 01.12.2022 - 8 U 50/21

  Die Zivilkammer 52 des Landgerichts hat mit Teil- und Versäumnisurteil vom 29.10.2020 - 52 O 20/20 - die Beklagte aufgrund ihrer Säumnis im Termin vom 3.9.2020 verurteilt, an die Klägerin aus abgetretenem Recht 118.961,74 ? nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 72.017,80 ? seit dem auf den Tag der Zustellung der Klageschrift folgenden 17. Februar 2020 und aus 46.943,94 ? seit dem auf den Tag der Zustellung des klageerweiternden Schriftsatzes vom 26.5.2020 folgenden 16.6.2020 verurteilt.

  Unter Abänderung des am 11.02.2021 verkündeten Urteils des Landgerichts Berlin, Az.: 52 O 20/20 wird das Versäumnisurteil vom 29. Oktober 2020 aufgehoben und die Klage abgewiesen, soweit die Beklagte zur Zahlung von mehr als 61.927,90 ? nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz verurteilt worden ist;.

  Unter Abänderung des am 11.02.2021 verkündeten Urteils des Landgerichts Berlin, Az.: 52 O 20/20 wird das Versäumnisurteil vom 29. Oktober 2020 auch über den in Antrag zu 1. genannten Umfang hinaus aufgehoben und die Klage abgewiesen, soweit die Beklagte zur Zahlung von Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz und nicht nur 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz verurteilt worden ist;.

  Unter Abänderung des am 11.02.2020 verkündeten Urteils des Landgerichts Berlin, Az.: 52 O 20/20 wird die Klage abgewiesen, soweit die Beklagte auf die Klageerweiterung vom 23. Dezember 2020 zur Zahlung von 4.498,62 ? nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz verurteilt worden ist.

  die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Berlin vom 11.2.2021 (52 O 20/20) kostenpflichtig zurückzuweisen.

 
• BGH, 12.07.2006 - XII ZR 39/04

  Formularmäßiger Beitritt des Mieters von Geschäftsräumen in einem Einkaufszentrum …

  Auszug aus KG, 01.12.2022 - 8 U 50/21

  Nur dann ist es dem Mieter möglich, sich zunächst ein grobes Bild davon zu machen, welche zusätzlichen Kosten auf ihn zukommen können (BGH, Urteil vom 6.4.2005 - XII ZR 158/01 - NJW-RR 2006, 84, 85; BGH, Urteil vom 2.7.2006 - XII ZR 39/04 - MDR 2007, 77 - Rn. 15 bei juris).

  (2) Der BGH hat aber mit Urteil vom 2.7.2006 - XII ZR 39/04 - für einen Fall, in dem der Mieter nach dem Mietvertrag durch eine allgemeine Geschäftsbedingung verpflichtet wurde, einer Werbegemeinschaft beizutreten, entschieden, dass die entsprechende Klausel gegen das Transparenzgebot verstößt, wenn diese hinsichtlich der tatsächlichen Höhe der Beiträge zur Werbegemeinschaft nur bestimmt, dass sie gemäß den Flächen abgerechnet werden.

  Vielmehr müsse die Höhe der Beiträge zur Werbegemeinschaft bestimmbar sein, z.B. durch einen bestimmten Prozentsatz der Miete; mindestens jedoch muss eine Höchstgrenze festgeschrieben werden (BGH, Urteil vom 12.7.2006 - XII ZR 39/04 - MDR 2007, 77 - 78, Rn 15 bei juris m.w.N. s.a. Bub in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Auflage 2019, Kap. II Rn. 1177;… Leonhard in Guhling/Günter, Gewerberaummiete, 2. Auflage 2019, Anhang 1 zu § 535 Rn. 128).

• OLG Brandenburg, 29.03.2022 - 3 U 118/20

  Rückzahlung von Nebenkosten im Zusammenhang mit der Anmietung einer Ladenfläche …

  Auszug aus KG, 01.12.2022 - 8 U 50/21

  a) Soweit die Klägerin hiergegen unter Berufung auf das Urteil des OLG Brandenburg vom 29.3.2022 - 3 U 118/20 - einwendet, dass die Kosten für Wartung, Instandhaltung und Instandsetzung insgesamt nicht wirksam einem Mieter überbürdet sind, wenn nur die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung betragsmäßig begrenzt sind, weil es nicht möglich sei, klar und eindeutig zwischen Instandhaltungs- und Wartungskosten zu trennen, kann dem nicht gefolgt werden.

  Eine Revisionszulassung ist insbesondere auch nicht im Hinblick auf das Urteil des OLG Brandenburg (OLG Brandenburg, Urteil vom 29.3.2022 - 3 U 118/20 - (Rn. 107 bei Juris) angezeigt, weil dieses die Wahrung des Transparenzgebotes durch Verwendung gesetzlicher Termini nicht in den Blick nimmt und auch durch die angeführte Kommentierung von Both in: Guhling/Günter, Gewerberaummiete, 2. Auflage 2019, § 2 BetrKV Rn. 6 f. nicht gestützt wird.

• BGH, 27.09.2016 - XI ZR 309/15

  Widerruf eines Verbraucherdarlehensvertrags: Wirksamkeit einer Widerrufsbelehrung …

  Auszug aus KG, 01.12.2022 - 8 U 50/21

  Nach gefestigter Rechtsprechung (z. B. BGH WM 2016, 2215 Rn. 8 zur Widerrufsbelehrung) muss nicht deutlicher formuliert werden als vom Gesetzgeber.
• BGH, 27.09.2000 - VIII ZR 155/99

  Wirksamkeit von Neuwagen-Verkaufsbedingungen

  Auszug aus KG, 01.12.2022 - 8 U 50/21

  d) Indes verbleibt nach Wegstreichen der unwirksamen Teilregelung ein aus sich heraus verständlicher Klauselrest, wonach die Vermieterin die Kosten der Hausmeisterei, soweit sie keine Wartungskosten (dazu s. u. zu 4.), Instandhaltungs-/Instandsetzungs- oder Verwaltungskosten sind, umlegen kann (sog. "blue pencil-test", st. Rechtsprechung des BGH, u.a. BGH NJW 2001, 292/294; BGH NJW 2003, 2899 und BGH NJW 2004, 3045 jeweils für Fortgeltung einer teilunwirksamen Mietkautionsabrede).
• BGH, 24.10.2017 - XI ZR 362/15

  Bürgschaft: Bereicherungseinrede des Bürgen gegen den Gläubiger bei unwirksamer …

  Auszug aus KG, 01.12.2022 - 8 U 50/21

  Auch ist der vertragliche Anspruch des Mieters auf Rückzahlung von Nebenkostenvorauszahlungen, soweit Nebenkosten nicht entstanden bzw. nicht umlegbar sind, mit einem Bereicherungsanspruch vergleichbar, der gemäß § 288 Abs. 1 BGB zu verzinsen ist (s. BGH, Urteil vom 24.10.2017 - XI ZR 362/15 - NJW 2018, 458 Rn. 46).
• BGH, 23.11.1981 - VIII ZR 298/80

  Inhalt der Nebenkostenabrechung

  Auszug aus KG, 01.12.2022 - 8 U 50/21

  Aus dem Mietvertrag ist der Vermieter wegen zuvor fehlerhafter Abrechnung nicht etwa zu einer vollständigen Neuabrechnung verpflichtet, sondern kann sich auch auf eine Nachbesserung der bereits erteilten Abrechnung beschränken (vgl. BGH NJW 1982, 573, 575).
• BGH, 30.06.2004 - VIII ZR 243/03

  Wirksamkeit einer Kautionsvereinbarung in einem Mietvertrag; Umfang der …

  Auszug aus KG, 01.12.2022 - 8 U 50/21

  d) Indes verbleibt nach Wegstreichen der unwirksamen Teilregelung ein aus sich heraus verständlicher Klauselrest, wonach die Vermieterin die Kosten der Hausmeisterei, soweit sie keine Wartungskosten (dazu s. u. zu 4.), Instandhaltungs-/Instandsetzungs- oder Verwaltungskosten sind, umlegen kann (sog. "blue pencil-test", st. Rechtsprechung des BGH, u.a. BGH NJW 2001, 292/294; BGH NJW 2003, 2899 und BGH NJW 2004, 3045 jeweils für Fortgeltung einer teilunwirksamen Mietkautionsabrede).
• BGH, 19.12.1990 - VIII ARZ 5/90

  Verjährung einer Heizkostennachforderung
• BGH, 25.06.2003 - VIII ZR 344/02

  Wirksamkeit einer Kautionsvereinbarung bei fehlerhafter Fälligkeitsregelung
• KG, 15.08.2019 - 8 U 209/16

  Ladenlokalmiete: Mietzahlung ab Übergabe der Räume trotz Mietminderung auf Null …
• BGH, 22.02.2022 - VIII ZR 38/20

  Wohnraummiete: Gebrauchsgewährungs- und Erhaltungspflicht des Vermieters …
• LG Berlin, 19.04.2016 - 67 S 25/16

  Betriebskostennachforderung bei Wohnraummiete: Beginn der Verjährungsfrist nach …
• BGH, 04.05.2011 - XII ZR 112/09

  Formularmäßiger Gewerberaummietvertrag: Inhaltskontrolle für eine Klausel über …

• OLG Dresden, 30.08.2023 - 5 U 547/23

  Rückzahlung der Vorauszahlungen und Auszahlung des Guthabens sind keine …

  Der erhöhte Zinssatz aus § 288 Abs. 2 BGB greift nicht ein, weil sowohl der Anspruch auf Rückzahlung der gesamten Vorauszahlungen wegen unterbliebener Abrechnungen als auch der Anspruch auf Auszahlung des Betriebskostenguthabens keine Entgeltforderungen im Sinne von §§ 286 Abs. 3 Satz 1, 288 Abs. 2 BGB sind (vgl. OLG Brandenburg…, Urteil vom 29.03.2022, 3 U 118/20, BeckRS 2022, 10321 Rn. 48; KG, Urteil vom 01.12.2022, 8 U 50/21, BeckRS 2022, 48696 Rn. 57 f.; Senatsurteil vom 07.06.2023, 5 U 2127/22;… Ernst in Münchener Kommentar zum BGB, 9. Aufl., § 286 Rn. 99).
• OLG Dresden, 23.08.2023 - 5 U 547/23

  Voraussetzungen des Verzugs mit der Rückzahlung der geleisteten …

  Der erhöhte Zinssatz aus § 288 Abs. 2 BGB greift nicht ein, weil sowohl der Anspruch auf Rückzahlung der gesamten Vorauszahlungen wegen unterbliebener Abrechnungen als auch der Anspruch auf Auszahlung des Betriebskostenguthabens keine Entgeltforderungen im Sinne von §§ 286 Abs. 3 Satz 1, 288 Abs. 2 BGB sind (vgl. OLG Brandenburg…, Urteil vom 29.03.2022, 3 U 118/20, BeckRS 2022, 10321 Rn. 48; KG, Urteil vom 01.12.2022, 8 U 50/21, BeckRS 2022, 48696 Rn. 57 f.; Senatsurteil vom 07.06.2023, 5 U 2127/22;… Ernst in Münchener Kommentar zum BGB , 9. Aufl., § 286 Rn. 99).